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澳洲房产投资指南:最全避税方法大揭秘!
澳立投资集团   2015-11-24 07:44:40 作者:管理员 来源: 文字大小:[][][]
过去的一年,澳洲房产市场火爆,悉尼、墨尔本遥遥领先,布里斯班的形势也让投资者们倍感温暖。

 

  在这种情况下,许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人,把自己的房产出售获利。然而你可能很快发现,增值税一交,你售房所获得的可观收入一下子失去了很多,真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。那么如何在出售房地产时如何尽可能少地交税呢?如果继续持有房产而不是售出,又该从哪些方面可以省税呢?

  1.如果暂不出售,可以在利息,维护,折旧等等方面扣税

  如果你已经有投资打算,那么可以考虑提前支付下一年度的银行利息从而立即获得税务减免,那么2014-2015财政年度即可获益。

  或者提前支付下一年的收入保险费用从而获得税务减免。

  另外如果你有维修房屋的计划,那么建议在6月30日之前支付未来需要支出的费用。但是值得注意的是:首先要判断清楚,你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。

  其他的房屋的折旧Depreciation、配套设置 equipment facility、需要维护和修理repair and maintenance的部分、管理费用(management fees)和租金损失 (loss of rent) 等都要可以用来做税务减免。

  另外还可以使用债务回收策略,通过金融机构的对冲账户(offset account)来减少你的总年度应付利息。

  如果你有投资澳洲房产暂时不出售,又想退休时拿养老金,那么请记得在你计划退休前五年就要把房产转移好,否则仍然要计入你退休时的资产(养老金就会少很多甚至拿不到)。但是切记在家人之间低于市值转让资产并不能减少增值税。

  2.房产再融资 -

  提前考虑再融资可能是一个避税的好机会。

  在财政年结束前融资,收支情况将影响应纳税额。但是值得注意的是,如果你希望抵消投资抵押贷款的利息支付,那么最初用来购买项目的抵押贷款和再融资金额必须保持明确的联系。

  一定要注意:再融资之前一定要检查自己的账户,确保自住房和投资房的贷款不在同一个抵押贷款之下,否则会导致严重的税务问题。

  3.巧用资本损失 -

  资本损失在任何一个财政年都可能发生,而且资本损失可以转移(carry over)给下一个财政年。

  如果你有资本收益 Capital Gain,那么资本损失不能抵消其他收入如业务交易收入, 但是资本损失可以用于抵消资本收益。

  因此要及时查看你的房地产投资方式和投资组合形式并计算好资本损失和收益,这样可以判断是否值得做资本损失抵消资本收益,来减少亏损。

  4.决定出售房产(资产),如何少付资本增值税 - ?

  对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是,先自住,然后租出去。换句话说,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房,那么六年里面出售您的房产,不需要交付增值税。

  另外,尽量自住在增值最大的澳洲房产中(如果你有几套澳洲房产的话),可以合理安排选择投资房用来自住一段时间。

  如果不能避免交增值税,那就尽量少交。拥有的资产(包括股票)尽量超过一年后再出售,可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有利于你的一种。 (切记,计算资本收益的相关日期是合同日期,不是房屋的最终交房日期。)

  尽量在你的年收入大幅下降的情况下(如退休、辞职、长病、工伤)再出售你的投资房。增值税与所得税是密切相关的,因此交增值税的时机就显得特别关键。如果你有一年特别低的收入,那么可以合计一下,在该税年结束之前将房产售出。

  如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利,你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说,等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。

  当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。

  实行预交支出部分、负债或省税投资、或把收入转到你的退休金供款里,只少量支取,应付生活。这些都可以少付增值税。

  悉尼的房地产市场很火爆,但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入,那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

  投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,他们可以提前整整一个财政年度这样做。

  5.财年 - 推迟或者提前付款(支出合理分配)

  每年6月30日前,和你的雇主协商,尽量把退休金、退职费、遣散费、奖金、分红、年假费、长期服务费、病假费等有一定时间灵活的收入,安排在7月1日以后入账,可推迟一年为这些费用缴税,并提供了机会在下一年里进一步避税,也可以理解成是政府给你的一年无息贷款。

  同理,有许多本该7月1日后付的费用如:预定专业性的报章费、行业的年费、和生意有关的账单、汽车年度保险费、下一年度的贷款利息、某些可以预付利息的投资产品如借钱投资,慈善的捐款、给孩子学校捐款等,放在6.30前就付清,就可以在本年度获得退税,早一年钱到手。

  股票的 Margin Lending

  股票的Margin Lending是一种放大投资,利用股票的Margin Lending你自己出25%,银行出75%。

  好处是 Margin Lending 的利息可扣税 ( Interest paid on a margin loan is typically tax deductible and by prepaying the next year's interest now, you can bring forward the tax deduction into the current year) 。

  假设你股票的Margin Lending 赚15%,一般的Margin Lending 的利息 (Interest rate) 为9%,而你的边际税率为45%,那么你实际上净赚15% - 9%x0.55 = 10.05%。

  Salary Sacrifice 到养老金、公积金账户

  如果不小心在股票的 Margin Lending 捞了一笔,或者在其他地方赚了一笔钱,有可能已经超过一年的正常收入,那么一个应急的办法就是提高你工资 Salary Sacrifice 的比例。

  看下图例子,Sally与Zoe俩人年收入都是4万5000,但是Zoe选择了将其中1万收入放入到Super里面,最后算出来,Zoe要交的税明显比Sally少,成功避税:

  ATO 澳洲税务局说:“If you make super contributions through a salary sacrifice agreement, these contributions are taxed in the super fund at a maximum rate of 15%.”

  Salary Sacrifice 部分只需要交15%的税,否则你得按你当年的边际税率上税 (因此就可以避免了高收入的税率)。

  家庭基金

  成立一个家庭基金,特别是生意经营者。这样生意所带来的营利可分摊给每个家庭成员。

  配偶税务互抵

  如果夫妻收入一高一低或一有一无,则通过高方为低方买配偶退休金可获得最高$540的税务优惠、或者把本来双方平均拥有的房产改为高方占比例高些、或高方为低方付出家务工资(要有书面凭证),达到降低高方税率而省钱几百几千。

  打工者省税

  举例可省税的项目:工会会费、太阳眼镜、防滑鞋等。报读和打工有关的课程学费包括自学课本、参考资料、听讲座、车马费等。超时工作的餐费。打第二份工的车马费、误餐费等。临时工 on call 的电话费、手机费、订报费等。

  自雇人士、家庭小生意、或者居家办公室避税

  有许多合理支出如电脑升级、维修、电池、汽车维修、保险、汽油、招待客户、出差费用(有凭证或记录)、家居设备折旧、损耗、部分照明、取暖、上网、清洁、部分租金、电话、手机、邮费、文具、部分买报费、行业报章杂志、会费等,都可以合理申报退税。

  各个行业还有你可能不知道的特定报税项目,须请教你的会计师。

  注册小生意替代“个人打工收入”

  注册一个小生意代替你个人名字来从事同样的打工工作。这些途径都可以帮到你退税。

  一般来说,只是打工者,是没有多少项目可以报税的,但是如果参与多种经营,就有丰富多彩的退税空间,例如打工之余炒股票,年交易次数40以上,投入资金数万。能赚钱最好,如果亏钱,可报损失,作为负数合并在你的年收入里而少缴税,等于让税务局帮你买了部分单。

  夫妻股票收入的避税方法

  假如配偶没有工作或者是低入息的话,考虑用他/她的名义买入股票。这是一个很容易、简单的明显办法。举个例子,如果没有收入的配偶持有股票,她收了4,000澳元一年的股息而又卖掉了一部分的股票,有了15,000澳元的资本利润。计算下这纳税人只要付962澳元的资本税,或者只是6.4%的利润。如果这些股票是她的高收配偶持有,其税项可以会达到差不多利润的一半。

  很多人以为用信托(TRUST)会比公司好,但对于高收入的夫妇,则公司会比较实用而简单,操作方面亦较容易。

  而且信托每年一定要把利润分配在个人身上,控制利润分配的时间的活动性不高。

  而且投资公司亦可用作借贷,所有公司付的利息都可作扣税用途。

  此外,运行有限公司的人一般要每个季度提交BAS(商业活动报告),缴纳GST增值税。请和你的会计师定期准时安排GST.

  学会赚钱,也要学会省钱

  美国第二大富豪warren buffet 每年交得税比他秘书交的还少,说明了努力赚钱的同时拥有几招避税方法,省钱省心的同时更能快速达到财富积累甚至财富自由。

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